28-09-2025

Van huiseigenaar naar huurder: Plan 2030

Jarenlang werd het ons aangeleerd: koop een huis, los je lening af, en bouw aan je toekomst.

Wie een eigen woning had, stond sterker. Minder afhankelijk van banken, beschermd tegen huurprijzen, meer zekerheid en vrijheid.

Maar dat model staat onder druk. Niet toevallig. Maar structureel. Vandaag wordt het almaar moeilijker om eigenaar te worden of te blijven.

Niet omdat er geen woningen meer zijn, maar omdat het beleid stelselmatig bezit ontmoedigt en huur aanmoedigt.

Wat zien we concreet gebeuren?

1. Hypothecaire leningen worden duurder en moeilijker te verkrijgen.
2. Verplichte energie-investeringen maken oudere woningen onbetaalbaar om op te knappen.
3. Fiscale voordelen voor eigenaars verdwijnen.
4. Gemeenten kopen massaal grond en panden op via voorkooprecht.
5. De regels voor verhuurders worden zwaarder en riskanter.
6. Grote fondsen en investeerders kopen hele woonwijken en appartementsblokken op.

Zo ontstaat een stille verschuiving: steeds minder mensen bezitten hun woning, steeds meer mensen huren.

Vooral jonge gezinnen en starters geraken er niet meer tussen. Niet door gebrek aan wil, maar door gebrek aan haalbaarheid.

De cijfers tonen het duidelijk aan:

• In 2000 was nog 73 procent van de Belgen eigenaar van een woning.
• In 2023 was dat nog 68 procent.
• In steden zoals Brussel zakt het naar 45 procent.
• Tegen 2030 ligt de doelstelling, volgens Europese beleidsadviezen, nog lager.

Tegelijk worden de woningen die nog beschikbaar zijn opgekocht door grote spelers.

De verhuurmarkt wordt professioneel, schaalbaar en winstgedreven.

Wat verdwijnt, is de individuele eigenaar.
Wat verschijnt is een model waarin wonen geen recht meer is, maar een tijdelijke toegang die je moet blijven betalen zolang je mee kan in het systeem.

Waarom is dit geen toeval?

De verschuiving van eigendom naar huur is geen organisch proces, maar wordt actief gestuurd door beleid en economische prikkels.

Enkele concrete mechanismen:

1. Belastingen en regulering:

Overheden verhogen de fiscale druk op eigendom via hogere onroerende voorheffing, erfbelastingen en strengere regels voor verhuurders.

Dit ontmoedigt kleine eigenaars en maakt het aantrekkelijker om te verkopen aan grote fondsen.

2. Monetaire politiek:

Lage rentes en toegang tot goedkoop kapitaal voor institutionele beleggers maken het voor hen makkelijker om grote hoeveelheden vastgoed op te kopen.

Kleine kopers, zoals starters, hebben deze voordelen niet.

3. Stedelijke planning:

Steden promoten vaak hoogbouw en appartementencomplexen die gericht zijn op verhuur, in plaats van betaalbare eengezinswoningen voor eigendom.

4. Europese agenda’s:

EU-richtlijnen, zoals die rond duurzaamheid (Green Deal), pushen dure renovatieverplichtingen die kleine eigenaars financieel onder druk zetten, terwijl grote investeerders deze kosten makkelijker kunnen dragen.

De mens in dit verhaal

De impact op gewone burgers is niet alleen financieel, maar ook emotioneel en sociaal.

Een eigen woning geeft niet alleen zekerheid, maar ook een gevoel van thuishoren, van geworteld zijn.

Huren daarentegen creëert een gevoel van tijdelijkheid en onzekerheid, vooral voor gezinnen die stabiliteit zoeken. Dit kan leiden tot:

• Sociale ongelijkheid: Wie geen eigendom kan verwerven, bouwt minder vermogen op en blijft afhankelijk van een systeem dat huurprijzen kan opdrijven.
• Psychologische impact: Het gevoel van controle over je leefomgeving verdwijnt, wat stress en onzekerheid vergroot.
• Demografische verschuivingen: Jonge gezinnen verlaten steden omdat ze geen betaalbare woning kunnen kopen, wat leidt tot vergrijzing en een andere sociale dynamiek in stedelijke gebieden.

Voor wie is dit gunstig?

• Voor de overheid, die meer controle krijgt over wie waar mag wonen.
• Voor de banken, die leningen blijven uitschrijven aan grote spelers.
• Voor beleggers, die elke maand cashflow genereren via huren.
• Voor internationale fondsen, die gesteund worden door centrale banken en EU-beleid.

Voor wie is dit nadelig?

Voor iedereen die gelooft in eigendom als een basis voor vrijheid, stabiliteit en onafhankelijkheid.
Woningbezit geeft mensen ademruimte, weerbaarheid en een toekomst.

Wie geen eigendom heeft, is afhankelijk. Van de verhuurder. Van de bank. Van het beleid.
Als die partijen beslissen dat jij er niet meer in past, heb je niets in handen.

Wat kan er aan gedaan worden?

Om deze trend te keren, zijn er concrete stappen nodig:

1. Fiscale hervormingen: Herstel fiscale voordelen voor kleine eigenaars en starters, zoals lagere registratierechten of belastingvoordelen voor eerste woningen.
2. Bescherming van eigendom: Beperk de mogelijkheden van overheden en grote fondsen om via voorkooprechten of andere mechanismen vastgoed op te kopen.
3. Stimuleren van betaalbare woningen: Investeer in de bouw van betaalbare eengezinswoningen in plaats van luxe-appartementen voor verhuur.
4. Regulering van investeerders: Beperk de aankoop van woningen door grote fondsen en geef voorrang aan individuele kopers.
5. Toegang tot leningen: Maak hypothecaire leningen toegankelijker voor starters door bijvoorbeeld overheidsgaranties of lagere rentes voor jonge gezinnen.

Slotgedachte

Het is tijd om te beseffen wat er gebeurt. Dit is geen reeks toevalligheden, maar een duidelijke verschuiving.

Van bezit naar gebruik.

Van autonomie naar afhankelijkheid.

Je woning is meer dan een dak boven je hoofd. Ze is je laatste stukje soevereiniteit.
Wonen is meer dan een economische transactie; het is een fundament van vrijheid en zelfbeschikking.

Als we toelaten dat eigendom systematisch wordt uitgehold, verliezen we niet alleen onze huizen, maar ook onze autonomie.

Laten we het tij keren voordat huren de enige optie wordt en afhankelijkheid de norm.